國家稅務(wù)總局制定了《納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予公布，自2016年5月1日起施行。

特別公告。

國家稅務(wù)總局

2016 年 3 月 31 日

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

第一條 根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面開展?fàn)I業(yè)稅改增值稅改革試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)），制定本辦法。以及現(xiàn)行的增值稅條例。

第二條納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，適用本辦法。

本辦法所稱取得的房地產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受入股、自建、清償債務(wù)等多種形式取得的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不適用本辦法。

第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（自建除外）可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，扣除取得的總價(jià)款和非價(jià)款費(fèi)用以不動(dòng)產(chǎn)原購買價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)計(jì)價(jià)后的余額為銷售額，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照上述計(jì)稅方法，向代理機(jī)構(gòu)所在地國家稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（二）一般納稅人在2016年4月30日前轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)的，可選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，所得總價(jià)及非價(jià)費(fèi)用為銷售額，且征收的5% 應(yīng)納稅額按上述計(jì)稅方法計(jì)算，納稅人應(yīng)先向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款，并向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。機(jī)構(gòu)所在地的主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)。

（三） 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（自建除外），選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，取得的總價(jià)款和非價(jià)款費(fèi)用為納稅人應(yīng)在取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除該不動(dòng)產(chǎn)的原購買價(jià)款或取得時(shí)的余額，并按規(guī)定向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。不動(dòng)產(chǎn)所在地按5%的預(yù)征稅率征收，由當(dāng)?shù)貒叶悇?wù)主管部門申報(bào)納稅。

（四）一般納稅人在2016年4月30日前轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的總價(jià)款和非價(jià)款費(fèi)用作為銷售額計(jì)算應(yīng)繳稅款 納稅義務(wù)人應(yīng)按取得的全部價(jià)款和非價(jià)款費(fèi)用，按預(yù)征收稅率5%，向房地產(chǎn)所在地主管地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，并向機(jī)構(gòu)所在地國家稅務(wù)主管部門申報(bào)納稅。

（五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日以后取得的不動(dòng)產(chǎn)（自建除外），適用一般計(jì)稅方法，取得的總價(jià)款和非價(jià)款費(fèi)用作為銷售納稅人按5%的預(yù)征稅率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，扣除不動(dòng)產(chǎn)原購置價(jià)款后的余額或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的全部價(jià)款和加價(jià)費(fèi)用中的價(jià)格。納稅申報(bào)。

（六） 2016年5月1日以后轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)的一般納稅人，適用一般計(jì)稅方法，取得的總價(jià)款和非價(jià)款費(fèi)用作為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額. 納稅人應(yīng)取得該不動(dòng)產(chǎn)的全部價(jià)款和非價(jià)款費(fèi)用，按5%的預(yù)征稅率預(yù)繳不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向機(jī)構(gòu)所在地國家稅務(wù)主管部門申報(bào)。

第四條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)某發(fā)票翻譯模板，除轉(zhuǎn)讓個(gè)人購買的房屋外，還應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定繳納增值稅：

（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的（不含自建）房地產(chǎn)，扣除該房地產(chǎn)的原購買價(jià)或取得時(shí)的價(jià)款后所得的總價(jià)和加價(jià)費(fèi)用房地產(chǎn)的銷售額為銷售額，按5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)，以取得的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全部作為銷售額，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

其他個(gè)人以外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，并在所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。該機(jī)構(gòu)所在的地方；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法繳納不動(dòng)產(chǎn)的，由地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第五條 個(gè)人轉(zhuǎn)讓所購房屋，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定繳納增值稅：

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的房屋并按有關(guān)規(guī)定足額繳納增值稅的，將全部取得的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為銷售額，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額.

（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的房屋并按有關(guān)規(guī)定繳納增值稅的，以扣除房屋購買價(jià)款后的總價(jià)和價(jià)外費(fèi)用作為銷售額，征收率按5%的稅率計(jì)算稅額。

個(gè)體工商戶應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法，向房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，并向房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。機(jī)構(gòu)所在地；其他個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法，向房屋所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第六條 非個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分下列情形向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款：

（一）如果以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的全價(jià)和加價(jià)費(fèi)作為計(jì)算預(yù)繳稅款的依據(jù)銷售不動(dòng)產(chǎn)某發(fā)票翻譯模板，計(jì)算公式為：

預(yù)繳稅款=所有價(jià)款及加價(jià)費(fèi)用÷（1+5%）×5%

（二） 以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的總價(jià)和加價(jià)費(fèi)用扣除該房地產(chǎn)的原購買價(jià)或取得該房地產(chǎn)時(shí)的價(jià)款后的余額為依據(jù)計(jì)算預(yù)繳稅，計(jì)算公式為：

預(yù)交稅金=（全部價(jià)款及加價(jià)費(fèi)用-房地產(chǎn)的原購買價(jià)或購置時(shí)的價(jià)款）÷（1+5%）×5%

第七條 其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第六條規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額，并向不動(dòng)產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 .

第八條 納稅人按照規(guī)定從取得的全部價(jià)款和非價(jià)格費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)原購買價(jià)款或者不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)的價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定的合法有效證件。國家稅務(wù)總局。否則，不允許扣除。

以上證書是指：

（一）稅務(wù)部門監(jiān)管的發(fā)票。

（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、債權(quán)公證書。

（三）國家稅務(wù)總局要求的其他憑證。

第九條 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的所在地的不動(dòng)產(chǎn)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中扣除。

納稅人以預(yù)繳稅款抵扣應(yīng)納稅額，納稅憑證作為合法有效的憑證。

第十條小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可以向所在地不動(dòng)產(chǎn)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

第十一條納稅人將取得的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不得代為開具或者申請(qǐng)開具增值稅專用發(fā)票。

第十二條 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的，依照本辦法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，但不得預(yù)繳超過自預(yù)繳稅款到期之日起6個(gè)月內(nèi)，按機(jī)構(gòu)所在地國家主管稅務(wù)機(jī)關(guān)《中華人民共和國稅收征管法》及有關(guān)規(guī)定辦理。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征管法》及有關(guān)規(guī)定處理。

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